Avec le mandat simple, le vendeur pourra confier son bien à plusieurs agents immobiliers, et/ou continuer la recherche d’un acquéreur par lui-même.

Le mandat exclusif accorde au négociateur l’exclusivité pour la vente du bien. Il sera le seul à pouvoir vendre le bien. Le vendeur ne pourra alors confier son bien à un autre mandataire, ni le vendre par lui même pendant une période déterminée.

Ce type de mandat est quasiment identique au mandat exclusif à l’exception d’une clause qui prévoit que si le vendeur trouve lui-même l’acquéreur, il pourra limiter ou éviter le règlement de la commission.

Dans ce cas, le vendeur transmet à l’acquéreur ou au négociateur une offre de vente. Cette offre, pour être valable juridiquement, doit afficher le prix du bien, et la description du bien.
Attention, l’offre ne doit comprendre aucune réserve. Ce type de contrat est d’ailleurs très peu utilisé pour son manque de souplesse.

Avant, cette pratique était très courante chez les négociateurs. En effet, ils l’utilisaient pour marquer un acquéreur potentiel. Ensuite, l’offre était souvent accompagnée d’une garantie financière qui permettait aux négociateurs d’accepter l’offre la plus avantageuse.

Depuis la loi de décembre 2000 (loi SRU), cette pratique ne se démarque plus. Les sommes versées par les acquéreurs ne peuvent plus avoir lieu lors d’un engagement unilatéral. Cela posait problème pour les délais de validité de l’offre, pour les délais de rétractation…

La promesse unilatérale de vente est un contrat. Le vendeur (promettant) s’engage à vendre un bien immobilier, à des conditions déterminées (prix, délais…), à un acquéreur (bénéficiaire). Le bénéficiaire dispose alors d’un droit d’option consistant à acheter ou non. Soit il achète dans les délais prévus, soit il laisse passer le délai, et ainsi ne s’engage pas à acheter.

Dans ce cas, le vendeur (promettant) s’engage définitivement, alors que l’acquéreur (bénéficiaire) dispose d’un droit de réserve qui lui laisse le choix dans l’acceptation de la promesse ou non.

Cependant, la promesse doit avoir une ou plusieurs condition(s) suspensive(s), et si elles sont réalisées, l’acquéreur devra verser une indemnité d’immobilisation au vendeur. Cette indemnité est fixée à 5 ou 10 % selon le prix et la durée de la promesse.

A l’inverse de la promesse unilatérale de vente, c’est l’acquéreur qui s’engage à acheter le bien immobilier, à des conditions déterminées (prix, délais…). Le vendeur dispose alors d’un délai d’acceptation de vente.

Cependant, ce type de contrat est très peu utilisé, car se pose le problème du délai de rétractation. Ce délai ne pourra être exercé que lorsque le vendeur aura accepté la promesse d’achat.

Cette promesse est un avant-contrat. Le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier, à des conditions déterminées, qui doivent être acceptées par le bénéficiaire.

On distingue plusieurs types de promesses synallagmatiques de vente :

• La promesse synallagmatique de vente assortie d’un dédit :
  Chacune des parties peut éviter ses obligations, moyennant le versement d’une indemnité, appelée : « le dédit ».
• Le compromis ou vente sous conditions suspensives :
  Chacune des parties se met d’accord sur les conditions de vente, appelées : « conditions suspensives ». Si les conditions sont réalisées, les parties pourront forcer l’exécution de la vente. Que ce soit au niveau du vendeur, ou de l’acquéreur.
• Les conditions suspensives sont déterminantes lors de l’acte d’achat ou de vente d’un bien immobilier. Elles permettent à l’acquéreur ou au vendeur de se désengager de tout avant-contrat, qui aurait été signé.

Vous trouverez ci-dessous quelques exemples de conditions suspensives :

• l’obtention d’un prêt.
• L’obtention d’un financement.
• La libération effective des locaux.
• Etc.

Hormis les conditions suspensives, le délai de rétractation permet à l’acquéreur de se retirer de tous les engagements pris à la signature de l’avant-contrat. Ce délai est de 7 jours à compter du lendemain de la signature de l’acte.

On ne peut pas affirmer qu’un contrat soit préférable qu’un autre. Il est indispensable que les parties soient d’accord sur les conditions du contrat et des délais prévus au contrat.

Cependant, on peut envisager 2 hypothèses :

Si le vendeur et l’acquéreur sont parfaitement d’accord sur toutes les conditions, il sera préférable de faire une promesse synallagmatique avec exécution forcée.

Si l’acquéreur n’est pas totalement sûr d’acheter, il sera préférable de choisir une promesse unilatérale de vente, qui permettra à l’acquéreur de se désengager, selon le délai prévu au contrat.